2025 年 9 月北京楼市数据勾勒出当前市场的基本轮廓：二手房市场全城报价同比下跌 1.31%，顺义、房山等非核心区域跌幅均超 0.5%；新房市场虽整体微降 0.01%，但丰台、昌平实现 0.4% 的小幅上涨，西城、东城等核心区保持 0.2% 的稳定增长。这组数据并非个例，而是全国楼市的缩影 —— 经过数年调整，市场已从 “全面下行” 进入 “分化调整” 的关键过渡期，为预判未来十年走势提供了重要锚点。
从全国范围看，高盛的调研显示，2025 年二手房交易占比已升至 46%，较 2020 年提升 21 个百分点，标志着中国房地产正式迈入 “存量主导” 的新阶段。这一转变意味着房价走势不再由新房供应主导，而更多取决于人口流动、资源配套等真实居住需求，为未来十年的结构性变化埋下伏笔。
二、核心变量：四大因素重塑房价逻辑
1. 人口结构：需求总量收缩与结构迁移
人口是住房需求的根本驱动力，而未来十年中国人口格局的两大变化将深刻影响楼市：一方面，人口老龄化加剧与生育率低迷导致住房需求总量下滑，高盛预测 2035 年全国住房需求较 2017 年峰值将下降 40%，年均需求仅 10 亿平方米；另一方面，人口流动呈现 “向核心集聚” 的鲜明特征，一线城市和强二线城市将贡献 70% 的新增住房需求，而三四线城市面临持续人口流出压力。
这种 “总量收缩 + 结构集聚” 的双重效应，使得 “普涨时代” 彻底终结。00 后逐步成为购房主力后，需求结构进一步迭代：小户型、适老化住宅需求上升，而三居室以上大户型流动性持续下降，这将进一步加剧不同物业类型的价格分化。
2. 政策调控：从短期托底到长效定型
“房住不炒” 定位的持续深化，意味着政策调控将从 “应急救市” 转向 “机制建设”。未来十年，政策工具箱将呈现 “双向发力” 特征：在需求端，通过限购松绑、利率优化等措施保障刚需与改善型需求，例如北京等核心城市已通过差异化信贷政策降低首套房购房成本；在供给端，加大保障性住房供给，目标覆盖 30% 以上常住人口，同时推进城市更新与存量房改造，2025 年全国老旧小区改造投资已突破 4000 亿元。
更值得关注的是房地产税试点的扩大预期。业内预测未来五年可能在 10 个左右城市实施差异化税率，多套房持有成本的上升将促使投资性房产抛售，短期或加剧二手房供应压力，但长期将推动市场从 “投资属性” 向 “居住本质” 回归。这种政策导向下，房价难以再现依赖投机炒作的暴涨行情。
3. 经济基本面：增速换挡与价值锚定
房地产与经济的关系正在重构。过去十年房地产对 GDP 的贡献率高达 15%，而未来十年这一比例将降至 7%-8%，房地产从 “支柱产业” 转向 “重要产业”，规模扩张让位于质量提升。经济增长从 “高速” 转向 “高质量”，居民收入增速虽可能放缓但保持稳定，这使得房价增长失去了 “高速经济背书” 的支撑，却也获得了 “通胀对冲” 的基础 —— 核心城市优质房产仍具抗通胀属性，预计年均涨幅可维持在 4%-6%。
金融环境的稳健化同样关键。货币政策将坚持 “不搞大水漫灌”，流动性合理充裕但精准滴灌，房贷利率虽可能阶段性下调，但不会重现 “零首付”“低息套利” 等激进政策，从资金端抑制了房价非理性上涨的可能。
4. 市场格局：存量主导与区域分层
未来十年，中国楼市将完成 “从新房主导到存量主导” 的历史性切换。高盛预测，2035 年二手房交易规模将占总交易量的 66%，接近发达国家水平，且 75% 的交易集中在一二线城市。这一转变意味着房价走势将更多依赖 “存量流通效率”，而非 “新房开发速度”，核心城市二手房市场的活跃度将成为价格稳定的重要支撑。
区域分层进一步加剧：一线城市核心区（如北京海淀、西城）因教育、医疗资源集聚，抗跌性极强，2026 年完成筑底后将进入温和回升通道；强二线产业带（如杭州未来科技城、成都天府新区）依托产业升级与人口流入，年均涨幅可达 1%-3%；而人口流出、库存高企的三四线城市，年均跌幅可能达 5%-10%，部分区域房价或回归 2015 年水平。
三、十年展望：三个阶段的演进路径
1. 短期调整期（2025-2027 年）：核心筑底与外围承压
这一阶段的核心特征是 “分化筑底”。一线城市在政策托底与需求支撑下，2026 年前后完成价格筑底，成交量率先回暖，例如北京核心区新房价格已显现企稳迹象，西城、东城报价逆势微涨 0.2%。强二线城市同步调整，但价格修复速度慢于一线城市；三四线城市则持续去库存，偏远地区或出现 “以价换量” 的激烈竞争，部分缺乏产业支撑的县城房价面临 “白菜价” 风险。
2. 中期分化期（2028-2031 年）：城市群崛起与结构机会
长三角、粤港澳、京津冀等城市群内部将形成 “核心引领、梯度互补” 的市场格局：核心城市（上海、深圳）房价温和回升，周边卫星城（苏州、东莞）通过 “以价换量” 消化库存。中西部省会城市出现结构性机会，学区房、地铁房等优质资产因资源稀缺性价格回升，而普通商品房保持平稳。房地产税试点的扩大可能引发短期二手房供应激增，但优质资产的需求韧性将快速吸收冲击，价格波动后重回上升通道。
3. 长期平衡期（2032-2035 年）：居住回归与波动收窄
人口结构成为市场主导因素，全国住房空置率升至 25%，租购并举制度成熟，30% 以上常住人口通过保障性租赁住房解决居住问题，租金收益率稳定在 3%-4%，部分年轻人选择 “终身租房”。房价波动幅度收窄至 ±3%，金融属性弱化，居住本质凸显。核心城市房价虽可能较 2025 年有一定涨幅，但 “翻番式增长” 彻底成为历史，全国性房价暴涨几乎无可能。
四、结论：没有 “普涨”，但有 “机会”
未来十年，中国房价不会出现 “全国性涨回来” 的行情，过去 “闭眼买房必赚” 的时代已彻底终结。但这并不意味着 “房价全面下跌”，而是呈现 “核心涨、外围稳、偏远跌” 的结构性分化 —— 一线城市核心区、强二线产业带、城市群交通枢纽的优质房产，仍具保值增值潜力；而人口流出、资源匮乏的三四线城市及县城，房价将持续承压。
对于购房者而言，决策逻辑需从 “赌涨幅” 转向 “看价值”：刚需群体可把握 2026-2027 年核心城市筑底期入场；改善群体优先置换核心区优质资产；投资者需警惕高杠杆，年化收益低于 4% 则建议退出。房地产正在告别 “造富神话”，回归 “居住本源”，这或许正是未来十年最确定的趋势。
海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP